“บ้านล้านหลัง” ฟองสบู่อสังหาฯ ดอกเบี้ยขาขึ้น ใครได้ใครเสีย? คนซื้อได้ประโยชน์จริงมั้ย?

69

“การทำโครงการ “บ้านล้านหลัง” จึงเพียงช่วยผู้ประกอบการเป็นหลัก ไม่ใช่ช่วยผู้ซื้อบ้าน การให้ผ่อนระยะยาว 40 ปี ก็เพื่อช่วยสถาบันการเงินให้ได้ “ดูดเลือด” ได้นานขึ้น กลับกลายเป็นเสมือน “กับดัก” เป็นการสูญเสียโอกาส (Opportunity costs) ในการไปลงทุนทางอื่นของประชาชนมากกว่าจะเป็นผลดีต่อประชาชน”

เสียงตอบรับจากโครงการที่อยู่อาศัยของรัฐบาล ที่เป็นหนึ่งในนโยบายของรัฐบาลดูเหมือนกำลังได้รับความสนใจอย่างกว้างขวางจากประชาชน หลังเปิดตัวไปเมื่อช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา และกลายมาเป็นความหวังของคนอยากมี “บ้าน” ราคาประหยัดซักหลังเพื่อครอบครัว ที่คิดได้ว่า “ดีกว่าเช่า”
แต่ “บ้านล้านหลัง” ที่ผู้สนใจจองก็ต้องยื่นกู้กับสถาบันการเงิน เช่นเดียวกับการซื้อบ้านซื้อที่อยู่อาศัยตามปกติ แต่ไม่ปกติเพราะโครงการ “บ้านล้านหลัง” ออกมาในช่วงเวลา “ดอกเบี้ยขาขึ้น”คณะกรรมการนโยบายการเงิน หรือ กนง. เพิ่งจะมีมติปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายอีก 0.25 % ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยปัจจุบันที่ 1.50% ปรับเป็น 1.75 % ต่อปี ซึ่งเป็นครั้งแรกในรอบ 7 ปี ผลที่จะตามมาคือ “ลูกค้าที่ผ่านสินเชื่อในช่วงเวลานี้ ต้องเจอกับอัตราดอกเบี้ยใหม่นี้ทันที หมายถึงอะไร ..ก็หมายถึงจะต้องเป็นหนี้เพิ่มขึ้นะสิ …มีผล (แม้จะเล็กน้อย) ทั้งระยะเวลาผ่อน อัตราผ่อน หรือ แม้แต่ การ “ผิดนัดชำระระหว่างผ่อน”
นี่เป็นด่านแรกที่ผู้จองผู้กู้ตามโครงการบ้านล้านหลัง จะต้องเผชิญ!!

ด่านถัดมาคือเรื่องการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ที่แน่นอนว่า จากสภาพเศรษฐกิจในห้วงเวลานี้ คงต้องมีความเข้มงวดเรื่อของการพิจารณาสินเชื่อในระดับที่ค่อนข้างเข้มข้นกว่าปกติ แม้ว่าในทางทฤษฎีแล้วจะดูเหมือนทุกสถาบันการเงินที่เข้าร่วมโครงการจะยินดีปรีดาและเซเยสเดินตามไปกับนโยบายของรัฐบาล
แต่ในทางปฏิบัติ นี่ก็เป็นอีกเคสปกติของการขอสินเชื่อในระบบ ที่หลายคนก็คงรู้ว่า “ยุ่งยากมากน้อยเพียงใด”
แต่ก็เถอะ… บ้านล้านหลังก็ยังเป็นความใฝ่ฝันของใครหลายๆ คน หลายๆ ครอบครัว ถามว่านโยบายนี้ โครงการนี้ดีหรือไม่? ตอบจากใจจากบางมุมมองก็ต้องบอกว่าดี? ยกเครดิตแนวคิดนี้ให้ ทีมเศรษฐกิจของรัฐบาล ที่มี นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรีด้านเศรษฐกิจเป็นหัวหอกผลักดันไปเต็มๆ

แม้ว่าจะเป็นนโยบายที่ดีในสายตาในมุมมองของใครหลายๆ คน แต่ก็ยังมีจุดอ่อนเมื่อห้วงเวลาของโครงการบ้านล้านหลัง มาในเวลาที่ต้องปะทะตรงๆ กับกระแส “ฟองสบู่อสังหาฯ” เป็นแบบไหนยังไงลองฟัง
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัย การประเมินค่าทรัพย์สินและการพัฒนาเมือง ให้ความเห็น เรื่องนี้ดู “บ้านล้านหลัง เป็นแนวคิดที่ผิด ไม่ควรดำเนินการ เพราะ ณ กลางปี 2561 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีบ้านรอขายซึ่งเป็นทั้งบ้านแนวราวและห้องชุดที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการถึง 180,635 หน่วย รวมมูลค่าสูงถึง 768,454 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 4.199 ล้านบาท บ้านเหล่านี้ไม่ใช่ขายไม่ออก เพียงแต่ ณ วันสำรวจ ยังไม่พบกับผู้ซื้อเท่านั้น

หากบ้านเหล่านี้มีผู้อยู่อาศัยประมาณ 3 คนต่อหน่วย ก็เท่ากับสามารถรองรับประชาชนได้ถึง 541,905 คน หรือ 0.8% ของประชากรไทยเลยทีเดียว จำนวนบ้านรอขายทั่วประเทศโดยเมื่อรวมกับต่างจังหวัดด้วยน่าจะมีจำนวนประมาณ 343,207 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 1.05 ล้านล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.059 ล้านบาท รองรับประชากรเฉลี่ยครัวเรือนละ 3.2 คน ได้ประมาณ 1,098,262 คนหรือ 1.6% ของจำนวนประชากรไทย
ในจำนวน 180,635 หน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ยังมีห้องชุดราคาไม่เกิน 0.5 ล้านบาท 555 หน่วยรอขายอยู่ ส่วนราคา 0.51-1.0 ล้านบาท มี 4,393 หน่วย โดยส่วนมากเป็นห้องชุดถึง 3,649 หน่วย ยิ่งกว่านั้นยังมีบ้านราคา 1.01-1.5 ล้านบาทจำนวน 10,166 หน่วย ทั้งนี้เป็นห้องชุด 7,248 หน่วย เป็นทาวน์เฮาส์ 2,793 หน่วย นอกนั้นเป็นอื่นๆ

โดยรวมแล้ว สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทนั้น มี 15,114 หน่วย โดยแยกเป็นบ้านแฝด 66 หน่วย เป็นทาวน์เฮาส์ 3,505 หน่วย เป็นตึกแถว 16 หน่วย ส่วนใหญ่เป็นห้องชุด 11,452 หน่วย และยังมีที่ดินจัดสรรอีก 75 แปลง ดังนั้นจากจำนวนเท่านี้ ซึ่งคาดว่าแต่ละหน่วยของที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทนี้ มีผู้อยู่อาศัยเฉลี่ย 3.5 คน ดังนั้นจึงสามารถรองรับประชาชนได้ถึง 52,899 คนโดยไม่ต้องไปเปิดโครงการใหม่เลยทีเดียว
โดยนัยยะนี้รัฐบาลจึงไม่ควรสร้างบ้านประชารัฐ เพราะในตลาดปัจจุบันภาคเอกชนก็สามารถสร้างบ้านให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อย หรือรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อยได้อยู่แล้ว ควรนำงบประมาณไปพัฒนาประเทศในทางอื่นมากกว่านั่นเอง การทำโครงการ “บ้านล้านหลัง” จึงเพียงช่วยผู้ประกอบการเป็นหลัก ไม่ใช่ช่วยผู้ซื้อบ้าน การให้ผ่อนระยะยาว 40 ปี ก็เพื่อช่วยสถาบันการเงินให้ได้ “ดูดเลือด” ได้นานขึ้น กลับกลายเป็นเสมือน “กับดัก” เป็นการสูญเสียโอกาส (Opportunity costs) ในการไปลงทุนทางอื่นของประชาชนมากกว่าจะเป็นผลดีต่อประชาชน
ส่วนการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยจะขึ้นดอกเบี้ยอีกเล็กน้อยนั้น ความจริงไม่มีผลกระทบต่อการผ่อนชำระที่อยู่อาศัยแต่อย่างใด เพราะการขึ้นดอกเบี้ย 1% อาจทำให้ต้องผ่อนชำระเพิ่มขึ้น 6% แต่นี่เป็นการขึ้นอัตราดอกเบี้ยเล็กน้อยเท่านั้น จึงไม่มีผลกระทบ อย่างไรก็ตามจะมีผลทางจิตวิทยา ทำให้คนรีบซื้อบ้านเพื่อให้ผู้ประกอบการขายบ้านได้ และธนาคารมีผู้กู้มากขึ้น เรื่องแบบนี้คงต้องช่วยกันคิดเพื่อส่วนรวมนะครับ”

เสียงท้วงติงเกี่ยวกับฟองสบู่อสังหาฯ และโครงการบ้านล้านหลังจากผู้เชี่ยวชาญฟังดูก็มีเหตุผลไม่ใช่น้อย โดยเฉพาะเมื่อภาคเอกชนเองก็ทำบ้านขายซึ่งมีราคานี้มีกลุ่มตลาดนี้อยู่แล้ว แถมยังมีเหลืออีกอื้อซ่า …(แล้วจะไปขายให้ใคร) ซึ่งถ้าเป็นเรื่องจริง ก็เป็นเรื่องที่น่าสนใจมิใช่น้อย อีกทั้งช่วงเวลาดอกเบี้ยขาขึ้นแม้ว่าจะมีผลกระทบเพียงเล็กน้อย แต่ก็กลายเป็นสถาบันการเงินที่ได้รับประโยชน์จากลูกค้าโครงการบ้านล้านหลังไปแบบเต็มๆ ใช่หรือไม่?
ไม่เพียงเท่านั้น โครงการบ้านล้านหลัง ยังมีความน่าสนใจตรงที่ ใครเป็นคนที่ได้ประโยชน์อย่างแท้จริง จะเป็นประชาชนรายได้น้อย และปานกลาง ที่ซื้อบ้าน อยากได้บ้าน จริงหรือไม่? และที่สำคัญ “โครงการนี้ใช้งบประมาณไปเท่าไหร่?” และเมื่อลูกค้าที่สนใจยื่นกู้ไปแล้วได้สินเชื่อมากน้อยเพียงใด นี่ต่างหาก ที่เป็นเรื่องน่าติดตามยิ่งนัก
“บ้านล้านหลัง”จะเป็น “บ้านร้างหลัง” หรือไม่? เมื่อต้องเผชิญหน้ากับ 3 ด่านสำคัญ ทั้ง“ดอกเบี้ยขาขึ้น” ทั้ง “ฟองสบู่อสังหาฯ” เรื่องนี้สิที่น่าจับตามอง …ว่าสรุปแล้วโครงการนี้ ใครได้ใครเสีย แล้วประชาชนได้ประโยชน์จริงมั้ย?

กองบรรณาธิการ SBN